最近与不少中介同行聊房市，感觉市场气氛明显不同于去年的低迷。去年买房人多观望，业内普遍悲观；但7月中旬国家层面的公开表态，等于从顶层给长期下行定了调：连续数年的单边下跌正在见底，拐点逐步显现。

从数据看变化：一线城市率先独立修复，3—6月新房和二手房环比连续四个月回升，新房月涨幅多在0.1%—0.2%，二手房稍强约0.3%—0.4%。二三线城市的下行动力也在缓和，6月二线新房基本止跌，三线降幅收窄。库存端同样在改善：截至6月底，全国商品房待售面积同比下降0.9%，已经连续四个月同比回落，其中近三年新增待售房源下降约3.5%，显示库存在加速消化。交易结构也在变化，二手房交易规模逐渐接近新房，上半年全国二手房网签面积同比增长约10.2%，说明存量置换的链条正在打通，流动性回暖。

市场心态随之好转。越来越多房企和中介认为未来半年新房价格会企稳甚至可能上涨，这部分乐观者占比已达到63.1%，较去年显著增加，悲观情绪明显减弱。 qy球友会官网

判断拐点的两个更“硬”的指标是租金回报率和库存去化周期。租金反映真实居住需求，不容易被短期炒作左右。今年二季度，大城市租金回报率明显回升，已接近十年期国债收益率。那些持续有人口流入、产业集聚的城市，租赁需求稳健，空置率下降，租金甚至小幅上涨。库存去化周期则直接反映短期供需关系：一般在6—12个月属于健康区间，超过18个月说明库存过剩、价格承压。今年上半年开发开工主动收缩，新增供给减少，去化速度赶上甚至快于供应，供需关系在改善。

但城市间分化依旧显著：杭州去化周期约8.8个月、深圳约9.7个月、上海约13.1个月，像成都、宁波都在20个月以内，整体比较平稳；而缺乏产业和人口流入的部分三四线城市，去化周期仍超过26.5个月，只能靠降价慢慢消化，短期内难以快速修复价格。

更深层的逻辑在于：租金决定价值底线，库存决定价格弹性。租金稳定或上行会抬高房价的底部，若租金持续下行，即便出现利好也多是短暂反弹；库存多则卖方被迫降价以求快速成交，库存少则卖方议价能力强。只有当租金上升与库存回落同时出现，才可能形成可持续的修复行情。国外经验和国内走势都日益呈现“先核心区稳住，然后分层修复”的态势——即L型温和筑底与K型分化回升并存。 qy球友会官网

由此可预期：接下来的8月至年底，大城市核心区域的优质房源成交会逐步回升，价格有望企稳并在个别市场出现上涨；而多数三四线城市除了核心板块的局部改善外，难以出现普遍性上涨。放眼未来三到五年，有产业、有人口承接的城市，优质房产更容易流通并保持价值；缺乏配套和人口基础的地区，将长期承压。

总结央部委定调后楼市拐点的要点：一是官方数据与租金、库存两项核心指标同时走向积极，长期单边下行的周期基本结束；二是分层分化将成为常态，高能级城市核心优质资产更易企稳上行，多数三四线城市仍需较长时间去库存；三是未来观察楼市，不应只盯政策信号，而要重点盯租金和库存两项指标，才能看清短期走势与长期底线。